Última verificación: 15 de octubre de 2026.
La respuesta corta: el ITI ya no existe, lo derogó la Ley 27.743. Y desde el 1/1/2026, la venta de un inmueble por una persona humana está exenta del impuesto cedular, salvo que sea habitualista o que el vendedor sea una empresa (Decreto 406/2026). Lo que sí se paga al escriturar son los sellos provinciales, y acá repasamos los de Neuquén y Río Negro.
El ITI quedó atrás
El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) era una retención del 1,5% que alcanzaba a los inmuebles adquiridos hasta el 31/12/2017. Se regulaba en los arts. 7 a 18 de la Ley 23.905 y fue derogado por el art. 67 de la Ley 27.743 (B.O. 08/07/2024). Si alguien te dice que el escribano te va a retener el ITI, esa información está desactualizada.
El impuesto cedular y el Decreto 406/2026
El impuesto cedular sobre la venta de inmuebles adquiridos desde el 1/1/2018 se creó con la Ley 27.430 (art. 99 de la Ley de Impuesto a las Ganancias). El Decreto 406/2026 (B.O. 01/06/2026) eximió a las personas humanas y a las sucesiones indivisas en la venta de inmuebles ubicados en Argentina y en la transferencia de derechos sobre ellos, incluida la cesión de boleto, para operaciones desde el 1/1/2026. Según fuentes secundarias, la Ley 27.802 (B.O. 06/03/2026, art. 192) incorporó la misma exención a la Ley de Ganancias para quienes no son habitualistas.
El Decreto 406/2026 exime a personas humanas y sucesiones indivisas. Que los habitualistas y las personas jurídicas queden excluidos surge de fuentes secundarias sobre la Ley 27.802 y todavía se está definiendo. Dónde empieza la habitualidad no está definido en lo que revisamos: si dudás de tu situación, consultá con un contador antes de firmar.
En la práctica, para una persona humana que no es habitualista, la fecha en que compró deja de definir cuál de los dos impuestos corresponde: con la derogación del ITI y la exención del cedular, ninguno de los dos se aplica a su venta. Lo que sigue en pie son los impuestos provinciales de sellos, que se calculan según la provincia donde se firma.
Sellos al escriturar en Neuquén
La Ley Impositiva 2026 de Neuquén (Ley 3541) establece:
- Escritura de compraventa: 30‰ (art. 16 d 1).
- Boleto de compraventa: 14‰, computable como pago a cuenta del impuesto de la escritura (art. 16 a).
- Impuesto mínimo: $6.630 (art. 15).
- Exención para la vivienda única familiar o el lote del comprador cuando el mayor valor entre la valuación fiscal especial y el precio no supera $195.000.000. Si lo supera, el excedente paga.
Los escribanos actúan como agentes de retención (Código Fiscal 2026, arts. 237 b y 270). La base de cálculo en cada caso y quién afronta el costo se confirman con el escribano y se acuerdan entre las partes.
Sellos al escriturar en Río Negro
La Ley Impositiva 2026 de Río Negro (Ley 5837) establece:
- Escritura: 10‰ hasta una valuación fiscal especial de $55.000.000 y 15‰ por encima de ese valor (art. 12 b). Pedile al escribano que te muestre cómo se aplica la escala en tu operación.
- Boleto: 10‰ (art. 13 c).
- La vivienda única, familiar y permanente que no esté alcanzada por la exención del art. 55, inc. 7, paga solo la escala del art. 12 b (art. 14 j).
- La valuación fiscal especial es la valuación catastral multiplicada por 1,25 (art. 21).
El boleto se descuenta de la escritura
En las dos provincias, lo que pagaste de sellos en el boleto no se paga dos veces. En Neuquén, el sellado del boleto es computable contra el de la escritura (Ley 3541, art. 16 a). En Río Negro, el sellado pagado en el boleto se toma a cuenta del de la escritura según el art. 24 de la Ley I 2407, que pide tres cosas: el comprobante de pago, el mismo precio y las mismas partes. Si las partes no coinciden, se pierde el crédito. Si falta el comprobante o el precio es distinto, el crédito se mantiene pero se pierde la alícuota diferencial. Por eso conviene que el boleto y la escritura reflejen el mismo precio y los mismos firmantes, y guardar el comprobante de pago del boleto.
Orden práctico para vender
- Confirmá tu situación: si sos persona humana o sucesión indivisa y si hay dudas de habitualidad, consultá con un contador.
- Pedí una tasación y definí el precio con los sellos a la vista.
- Antes de firmar el boleto, preguntale al escribano qué sellado corresponde en tu provincia y quién lo afronta.
- Guardá el comprobante de pago del boleto y llevalo a la escritura.
- En la escritura, verificá que el escribano compute lo ya pagado y que los valores en pesos sean los de la ley impositiva de 2026, que se actualiza cada año.
La cesión de boleto también quedó comprendida en la exención del cedular para personas humanas, así que ceder el boleto antes de escriturar no cambia ese tratamiento.
Lo que esta guía no afirma
- No dice que vender "no tiene impuestos": hay sellos, y los habitualistas y las empresas, según fuentes secundarias, quedan excluidos de la exención.
- No fija umbrales de habitualidad.
- No cubre tasas registrales, gastos municipales ni honorarios, que no revisamos.
- No analiza boletos firmados antes de 2026 ni casos particulares de herencias, divorcios o inmuebles alquilados.
- No cita resoluciones generales de ARCA como vigentes.
- No determina si una exención te corresponde a vos: eso depende de tu caso y lo confirman el escribano, el contador o el organismo recaudador.
Cómo seguir
Antes de poner precio, conviene tener una tasación realista. Si vas a vender, mirá cómo lo hacemos en vender tu propiedad, y si la propiedad está ocupada, en vender una propiedad alquilada. Para quien compra, tenemos la guía de gastos de comprar una propiedad.
Las normas cambian y esta guía no es asesoramiento legal ni tributario. Si querés revisar tu operación antes de firmar el boleto, consultá con la inmobiliaria y la ordenamos junto con el escribano.
Fuentes
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