Ley 27.737 explicada para inquilinos

Qué es la Ley 27.737 y por qué te conviene conocerla

La Ley 27.737 es la norma vigente que regula los contratos de locación urbana en Argentina. Reemplaza el corazón de la Ley 27.551 pero convive con el DNU 70/2023 que liberalizó parte del régimen contractual. Si vas a alquilar como inquilino, esta ley te garantiza derechos mínimos que el contrato no puede recortar: plazo mínimo de permanencia, una sola garantía, depósito limitado, periodicidad mínima entre ajustes y reglas claras de rescisión. Conocerlos antes de firmar evita firmar cláusulas nulas y te da herramientas si hay conflicto.

Plazo mínimo a tu favor

El propietario no te puede ofrecer un contrato por menos de 3 años con destino habitacional. Aunque el papel diga 1 o 2 años, vos tenés derecho a permanecer hasta cumplir los 3:

• El plazo se cuenta desde la fecha de inicio del contrato, no desde la firma.
• Cualquier cláusula que diga lo contrario es nula y no anula al resto del contrato.
• Estás cubierto frente a desalojos arbitrarios durante el plazo.
• Excepciones: el plazo mínimo no aplica a alquiler temporario (hasta 6 meses) ni a destinos comerciales.

Rescisión anticipada: cómo y cuánto pagás si te vas antes

Si necesitás irte antes del vencimiento del contrato, podés hacerlo siempre que avises con 60 días de anticipación. La indemnización depende del momento en que rescindas:

• Antes de cumplir 6 meses: 1 mes y medio de alquiler como indemnización.
• Después de los 6 meses, dentro del primer año: 1 mes y medio.
• Después del primer año: 1 mes.
• Después de los 3 años: sin indemnización, solo el aviso de 60 días.
• Si no avisaste con 60 días, sumás esos días como indemnización adicional.

Ajustes del alquiler: cuándo y cómo

La Ley 27.737 te protege de ajustes arbitrarios fijando una periodicidad mínima de 6 meses entre ajustes. No te pueden ajustar mes a mes ni por capricho:

• Periodicidad mínima: 6 meses entre cada ajuste.
• Índices habilitados: IPC (INDEC), ICL (BCRA) u otros pactados.
• La fórmula y el índice deben estar explícitos en el contrato al firmar.
• Si el contrato no aclara el índice, prevalece la fórmula menos onerosa al inquilino.
• Contratos bajo DNU 70/2023: mantienen sus reglas (libertad de moneda y periodicidad) hasta vencer.
• Pedí ejemplo numérico al firmar para entender qué pagás en cada ajuste.

Una sola garantía a tu elección

El propietario te puede exigir una sola garantía, no varias en simultáneo. Y la elegís vos entre las admitidas por ley. Las opciones:

• Garantía propietaria: un tercero propietario de inmueble que firme como garante.
• Seguro de caución: póliza de aseguradora (Provincia, Sancor, Allianz, San Cristóbal).
• Garantía bancaria: aval del banco del inquilino.
• Fianza personal: garante con ingresos formales verificables.
• Carta corporativa: aval de tu empresa empleadora (útil en traslados).
• El propietario solo puede rechazar tu garantía con fundamento objetivo de insuficiencia.

Depósito en garantía: límite y devolución

El depósito es independiente de la garantía. La Ley 27.737 lo limita a un mes de alquiler calculado sobre el primer mes. Al egreso:

• Te lo devuelven actualizado por el mismo índice del contrato.
• La devolución es dentro de los 10 días hábiles desde la entrega de llaves.
• Solo pueden descontar daños comprobables al inmueble (no desgastes normales) y deudas de servicios.
• Si te descuentan algo, deben mostrarte comprobantes de los gastos.
• Las pintadas, agujeros de cuadros, manchas leves o desgaste de pisos por uso normal no se descuentan.

Reparaciones y mantenimiento: qué te toca y qué no

La distribución de cargas está clara en la Ley 27.737 y te protege de pagar reparaciones que no son tuyas:

• Te toca a vos (inquilino): mantenimiento de uso (cambio de focos, juntas, pequeñas pinturas por desgaste), expensas ordinarias del consorcio, servicios (luz, gas, agua, internet) salvo pacto en contrario.
• Le toca al propietario: reparaciones estructurales (techos, instalación eléctrica de origen, plomería estructural), problemas de origen, expensas extraordinarias, daños no imputables al uso.
• Si una reparación urgente impide vivir en el inmueble, podés exigir resolverla y eventualmente reclamar reducción del alquiler.
• Cualquier reparación debe gestionarse por escrito para que quede registro.

Expensas: ordinarias vs extraordinarias

Punto que genera muchos conflictos. La Ley 27.737 lo deja claro:

• Expensas ordinarias (te tocan): sueldos del encargado, limpieza, luz de pasillos, ascensor, jardinería, gastos corrientes del consorcio.
• Expensas extraordinarias (le tocan al propietario): reparación de fachada, cambio de ascensor, impermeabilización del techo, mejoras estructurales votadas por asamblea, fondo de reserva.
• Si recibís una expensa extraordinaria a tu nombre, podés reclamar el reintegro al propietario.
• Pedí copia del presupuesto y la asamblea que aprobó cada gasto cuando haya dudas.

Qué hacer si el propietario incumple

Si el propietario no hace una reparación estructural urgente, no te devuelve el depósito en plazo o exige cláusulas nulas, tenés herramientas:

• Intimación por escrito (carta documento o burofax) dejando registro del reclamo.
• Consulta gratuita en oficinas de Defensoría del Pueblo de tu provincia.
• Mediación previa obligatoria en muchas jurisdicciones antes de demanda.
• Demanda judicial por incumplimiento contractual o restitución de depósito.
• Conservá contrato, recibos y correspondencia de todo el alquiler.

Disclaimer

Esta información es general y no constituye asesoramiento legal individual. Para casos particulares consulte abogado de su confianza. La aplicación concreta de la Ley 27.737 depende del contrato firmado, la situación del inmueble y la jurisprudencia vigente al momento del conflicto.