Ley 27.737 explicada para propietarios

Qué es la Ley 27.737 y por qué te afecta

La Ley 27.737 es la norma vigente que regula los contratos de locación urbana en Argentina. Reemplaza el corazón del régimen anterior (la Ley 27.551) pero convive con el DNU 70/2023 que liberalizó algunos aspectos del contrato. Si sos propietario y alquilás un inmueble con destino habitacional, este es el marco legal que define tu contrato. Conocer los puntos clave evita problemas: contratos nulos, ajustes desafiados, rescisiones costosas o reclamos por garantías mal exigidas.

Plazo mínimo del contrato

La Ley 27.737 establece un plazo mínimo de 3 años para los contratos de locación con destino habitacional. Esto significa que aunque firmes un contrato por menos tiempo, el inquilino tiene derecho a permanecer hasta cumplir los 3 años. Para vos como propietario es importante:

• No podés recuperar el inmueble antes de 3 años salvo causas específicas (incumplimiento del inquilino, necesidad de habitarlo personalmente con preaviso).
• El plazo se cuenta desde la fecha de inicio del contrato, no desde la firma.
• Si pactaste plazo menor, prevalece el plazo legal mínimo.
• Algunos destinos están excluidos: temporario (hasta 6 meses), comercial, embajadas y casos del art. 1199 del Código Civil y Comercial.

Periodicidad y fórmula de ajuste

Este es uno de los puntos más sensibles. La Ley 27.737 permite ajustar el alquiler con periodicidad no menor a 6 meses usando índices habilitados. La elección del índice se acuerda entre las partes pero hay límites:

• Periodicidad mínima: 6 meses entre ajustes (no podés ajustar mes a mes).
• Índices habilitados: IPC (INDEC), Índice de Precios al Consumidor, ICL (Índice de Contratos de Locación del BCRA), o combinaciones pactadas.
• Fórmula clara: el contrato debe explicitar índice, fórmula de cálculo y mes de aplicación.
• DNU 70/2023: para contratos firmados bajo DNU, las partes podían pactar periodicidad y moneda libremente. Esos contratos mantienen sus reglas hasta vencer.
• Recomendación: dejar fórmula y fechas escritas con ejemplo numérico al firmar.

Garantías que podés exigir

La Ley 27.737 te permite exigir una sola garantía entre varias alternativas, y el inquilino elige cuál presenta. No podés pedir múltiples garantías combinadas. Las admitidas son:

• Garantía propietaria: un tercero propietario de inmueble firma como garante solidario.
• Seguro de caución: póliza emitida por aseguradora (Provincia, Sancor, Allianz, San Cristóbal).
• Garantía bancaria: aval del banco del inquilino.
• Fianza personal: garante con ingresos formales demostrables.
• Carta corporativa: aval de empresa empleadora del inquilino.
• Solo podés rechazar la garantía elegida si tiene insuficiencia objetiva (documentación falsa, garante sin solvencia comprobable).

Depósito en garantía

El depósito es independiente de la garantía. La Ley 27.737 lo limita a un mes de alquiler al inicio del contrato. Se calcula sobre el valor del primer mes y se devuelve al egreso del inquilino actualizado por el mismo índice usado en el contrato, dentro de los 10 días hábiles. Solo se pueden descontar daños comprobables sobre el inmueble (no desgastes normales) y deudas de servicios.

Rescisión anticipada por el inquilino

El inquilino puede rescindir el contrato antes del vencimiento avisando con 60 días de anticipación. La indemnización que te debe pagar depende del momento:

• Antes de cumplir 6 meses: 1 mes y medio de alquiler.
• Después del primer año: 1 mes de alquiler.
• Después de los 3 años: sin indemnización si avisa con 60 días.
• Si no avisa con 60 días, suma esos meses como indemnización adicional.

Rescisión anticipada por el propietario

Como propietario solo podés rescindir antes del vencimiento por causas tasadas:

• Falta de pago de 2 períodos consecutivos o 3 alternados.
• Uso indebido del inmueble (destino distinto al contractual, daños graves).
• Realización de obras sin autorización.
• Necesidad de habitarlo personalmente o por un familiar directo (con preaviso de 6 meses y solo después del primer año).
• Incumplimiento grave de obligaciones contractuales.

Reparaciones y mantenimiento

La distribución de cargas es clara:

• Propietario: reparaciones estructurales, problemas de origen, mantenimiento mayor (techos, instalación eléctrica de origen, plomería estructural), expensas extraordinarias.
• Inquilino: mantenimiento de uso (cambio de focos, juntas, pintura por desgaste), expensas ordinarias.
• Servicios: a cargo del inquilino salvo pacto en contrario.
• El inquilino debe permitirte el ingreso para inspección y reparaciones con preaviso razonable.

Tratamiento impositivo: IVA y Ganancias

Para el propietario persona física, los alquileres con destino vivienda están exentos de IVA hasta el tope mensual que fija AFIP/ARCA. Por encima, corresponde IVA. En Ganancias, los alquileres son renta de primera categoría: se tributa sobre la renta bruta menos deducciones permitidas (intereses hipotecarios, gastos de conservación, amortizaciones, comisiones inmobiliarias, impuestos municipales). Existe un régimen de retención para la inmobiliaria cuando administra el cobro. Consultá con tu contador el encuadre específico de tu caso.

Disclaimer

Esta información es general y no constituye asesoramiento legal individual. Para casos particulares consulte abogado de su confianza. La aplicación concreta de la Ley 27.737 depende del contrato firmado, la situación del inmueble y la jurisprudencia vigente al momento del conflicto.