La respuesta corta: no hay una "nueva ley de alquileres 2026". Desde el DNU 70/2023 la Ley de Alquileres (27.551) está derogada, y los contratos de locación que se firman hoy se rigen por el Código Civil y Comercial (CCyC) tal como lo modificó ese decreto. La Ley 27.737, que había reformado la 27.551 en octubre de 2023, solo sigue importando para los contratos firmados en esas pocas semanas.
Última verificación: 15 de octubre de 2026. El DNU 70/2023 sigue en discusión política y judicial y su situación en el Congreso puede cambiar.
Qué rige según la fecha de firma de tu contrato
En general, un contrato se rige por la ley vigente cuando se firmó, y las reglas nuevas no se aplican a contratos que ya están corriendo. Por eso la pregunta útil no es "qué ley hay hoy" sino "cuándo firmé".
| Fecha de firma del contrato | Qué rige | En pocas palabras |
|---|---|---|
| Antes de julio de 2020 | Código Civil y Comercial en su redacción original (Ley 26.994) | Reglas anteriores a la Ley 27.551. |
| Desde julio de 2020 hasta mediados de octubre de 2023 | Ley 27.551 | Plazo, actualización y depósito regulados por esa ley. |
| Desde mediados de octubre de 2023 hasta fines de diciembre de 2023 | Ley 27.551 modificada por la Ley 27.737 | La reforma de octubre de 2023, con ajustes semestrales. |
| Desde fines de diciembre de 2023 hasta hoy | CCyC modificado por el DNU 70/2023 | Amplia libertad de pacto: plazo, moneda, índice y depósito. |
Las fechas de corte son aproximadas: el DNU empezó a regir a fines de diciembre de 2023 y las fuentes no coinciden sobre el día exacto. Si tu contrato se firmó cerca de un cambio de régimen, consultá con un abogado o con un corredor matriculado antes de dar nada por sentado.
Qué dice el Código Civil y Comercial para los contratos nuevos
El DNU 70/2023 derogó la Ley 27.551 (art. 249) y reescribió los artículos 1196, 1198, 1199 y 1221 del CCyC (arts. 255 a 263 del decreto). Estas son las reglas que importan en la práctica.
Plazo (art. 1198)
No hay plazo mínimo legal: el plazo de las locaciones, con cualquier destino, es el que las partes hayan establecido. Si el contrato no dice nada, el mismo artículo prevé plazos supletorios. Ya no rige el plazo mínimo que fijaba la Ley 27.551 para los contratos de vivienda.
Moneda (art. 1199)
El alquiler puede fijarse en pesos o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes, y se paga en la moneda pactada. Un juez no puede cambiarla.
Actualización del alquiler (art. 1199)
Las partes pueden acordar cualquier mecanismo de ajuste, incluso un índice extranjero, y prever un índice sustituto si el elegido deja de publicarse. El ICL, el Coeficiente Casa Propia y los topes de la Ley 27.551 ya no se aplican a los contratos nuevos, aunque las partes pueden pactarlos. Tampoco hay una frecuencia de ajuste fijada por ley: se acuerda en el contrato. En la práctica del mercado, según la prensa, se pactan ajustes trimestrales o semestrales por IPC. Lo importante es que la cláusula nombre el índice, la fuente, la frecuencia y desde cuándo rige cada valor.
Depósito en garantía (art. 1196)
Las partes fijan libremente el monto, la moneda y las condiciones de devolución de la fianza o depósito en garantía. El tope de un mes y la devolución actualizada al último alquiler que fijaba la Ley 27.551 ya no rigen para los contratos nuevos. Conviene dejar escrito en el contrato cómo y cuándo se devuelve.
Rescisión anticipada por el inquilino (art. 1221)
El inquilino puede resolver el contrato en cualquier momento, pagando el 10 % del saldo del alquiler futuro, calculado desde la fecha de la notificación hasta el fin del plazo pactado. La escala por antigüedad y el preaviso de la Ley 27.551 quedaron atrás. Conviene avisar por un medio fehaciente, como la carta documento. El contrato además puede prever otras causales de resolución (arts. 1219 y 1220).
Registración del contrato ante ARCA
Registrar el contrato ya no es obligatorio: la Resolución General 5545/2024 de AFIP (hoy ARCA) eliminó el deber de registro. Sigue siendo necesario únicamente para acceder a los beneficios impositivos que lo exigen, dentro de los 15 días corridos de la firma.
Lo que esta guía no afirma
Hay temas que dependen del texto del contrato y de reglas generales del CCyC que no verificamos contra la fuente oficial para esta actualización: las garantías (qué puede exigir el propietario), las reparaciones, las expensas, la renovación o continuación del contrato al vencer y el desalojo. Las reglas que la Ley 27.551 tenía sobre esos puntos dejaron de aplicarse a los contratos nuevos junto con su derogación, pero no damos acá datos concretos que no podamos respaldar. Revisalos con el contrato en la mano y consultá con un profesional.
Qué fue la Ley 27.737 y cuándo sigue aplicando
La Ley 27.737 se publicó en el Boletín Oficial el 17 de octubre de 2023 y modificó la Ley 27.551: según la cobertura periodística de entonces, pasó el ajuste de los contratos a períodos semestrales con un "Coeficiente Casa Propia" y sumó incentivos impositivos para los contratos registrados. No fue una ley nueva desde cero.
Duró pocas semanas. El DNU 70/2023 derogó expresamente la Ley 27.551 y, según la prensa y estudios jurídicos, dejó sin efecto también sus modificaciones; en la práctica, los artículos del CCyC que la 27.737 había tocado fueron reescritos otra vez por el decreto. Hoy la Ley 27.737 se aplica solo a los contratos firmados entre su entrada en vigencia, a mediados de octubre de 2023, y fines de diciembre de 2023, y por lo que les quede de vida.
Qué pasa con el DNU en el Congreso
El DNU 70/2023 se publicó el 21 de diciembre de 2023. Según la prensa, el Senado lo rechazó en marzo de 2024, pero un rechazo necesita a las dos cámaras y Diputados no lo trató, por lo que el capítulo de locaciones sigue en vigencia. La discusión política y judicial continúa: si el decreto cambiara, también cambiaría lo que se explica acá. Por eso esta página lleva fecha de verificación y la actualizamos cuando hay novedades.
El proyecto de Ley de Propiedad Privada: todavía no es ley
En el Congreso hay un proyecto de "Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada". Tiene media sanción del Senado y está en Diputados. Según su cobertura, apunta a los procesos de desalojo (por ejemplo, una intimación previa por falta de pago). No es ley y no restablece un plazo mínimo ni un índice obligatorio. Si se aprueba, lo vamos a incorporar acá.
Qué conviene hacer, en Cipolletti y el Alto Valle
El régimen de las locaciones es derecho civil nacional: rige igual en Río Negro, en Neuquén y en el resto del país. Como casi todo es materia de acuerdo, el contrato pesa más que nunca:
- Propietarios: definí plazo, moneda, índice y frecuencia de ajuste, y cómo se devuelve el depósito; documentá el estado del inmueble con fotos fechadas; verificá la garantía antes de firmar.
- Inquilinos: leé la cláusula de actualización completa, no solo el valor del primer mes; guardá recibos y comunicaciones; avisá por medio fehaciente cualquier rescisión o reclamo.
- Ambos: si firmaste hace años y vas a renovar, un contrato nuevo se rige por la ley vigente al momento de la firma, no por la del contrato anterior.
Esta guía explica el marco general y no reemplaza el asesoramiento sobre un caso particular: consultá con un abogado o con un corredor matriculado. Si querés revisar un contrato en Cipolletti, escribinos desde la página de contacto o conocé cómo administramos alquileres.
Profundizá
- Plazo de un contrato de alquiler: qué dice la ley hoy
- Cada cuánto puede aumentar el alquiler
- Qué índice de ajuste se puede pactar y quién lo elige
- Depósito en garantía: cuánto se puede pedir y cómo se devuelve
- Rescisión anticipada del alquiler: qué habilita la ley
- Prórroga y renovación de alquiler: no son lo mismo
- Qué garantías se usan para alquilar
- Derechos del inquilino según la ley de alquileres
- Obligaciones y derechos del propietario que alquila
- Qué cláusulas conviene incluir en un contrato de alquiler
- Modelo de contrato de alquiler: qué mirar antes de usar uno
- Si el inquilino deja de pagar: qué hacer
- Qué cambió la Ley 27.737 y hasta cuándo se aplicó
Fuentes
- Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, texto en argentina.gob.ar: art. 249 (derogación de la Ley 27.551) y arts. 255 a 263 (artículos 1196, 1198, 1199 y 1221 del CCyC).
- AFIP, novedad sobre la Resolución General 5545/2024 (fin de la obligación de registrar contratos de locación).
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